Le déficit foncier est peu connu de la plupart des investisseurs, pourtant il constitue un des derniers outils permettant d’optimiser ses revenus. En déclarant vos revenus fonciers vous avez la possibilité d’opter pour une option simple ou une option au réel. Avec la déclaration au réel vous serez tenus de respecter ce régime d’imposition pendant trois ans mais vous aurez la possibilité de déduire un certain nombre de frais et charges de vos revenus fonciers. Cela va créer un déficit et ainsi réduira votre revenu imposable.
Qu’est-ce que l’investissement en immobilier en déficit foncier ?
Investir dans l’immobilier en déficit foncier peut vous permettre de déduire de vos revenus fonciers les travaux de rénovation qui sont réalisés lors de l’achat de ce logement. Cette déduction permet de diminuer l’imposition des autres catégories de revenus en créant un déficit imputable sur vos revenus globaux et ceci jusqu’à hauteur de 10 700 euros la première année. Avec un investissement locatif en déficit foncier vous pourrez déduire les travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration et de construction/reconstruction/agrandissement.
Comment obtenir cette déduction fiscale ?
Pour savoir comment créer ces déductions, c’est simple : il faut que les travaux se rapportent aux immeubles locatifs, ils doivent avoir été supportés par les propriétaires, ils doivent avoir été payés au cours de l’année d’imposition concernée et ils doivent pourvoir être justifiés. Gardez donc toutes factures et justificatifs utiles qui pourraient vous être demandées.
Quels sont les avantages pour l’investisseur ?
L’investisseur qui effectue une acquisition immobilière en déficit foncier bénéficie d’un double gain : le logements acquis (généralement moins cher) voit sa valeur augmentée par l’exécution des travaux – on peut légitimement penser que leur coût sera récupéré lors de la revente ; ces travaux coûte bien moins cher en réalité que sur le papier puisque par le mécanisme des imputations, le propriétaire gagne en impôts (sur les revenus globaux et sur les revenus fonciers). Cela constitue donc une bonne stratégie de réduction d’impôts. On peut donc considérer qu’il est possible de bénéficier jusqu’à 60,5% de réduction d’impôt sur les sommes investies (45% avec la tranche marginale d’imposition maximum et 15,5% avec les prélèvements sociaux).
Le déficit, un outil d’optimisation fiscale d’avenir ?
Ce régime ne faisant pas partie d’une loi de défiscalisation mais du régime général des revenus fonciers, il ne devrait pas être remis en cause. Pour plus d’informations vous pouvez vous rapporter à l’Article 156-I du Code général des Impôts. Cependant de par l’impossibilité de changer de régime pendant trois ans (si vous l’avez adopté), il est nécessaire de demander conseil à un professionnel avant de prendre une décision. L’équipe de MC&A Patrimoine se tient à votre disposition pour étudier tout projet d’investissement immobilier en déficit foncier (ou autre, sachant que ce mécanisme est cumulable avec beaucoup d’autres comme le Pinel, le LMNP…).