Selon certaines idées reçues, financer un investissement immobilier sans apport s’apparente à un véritable parcours du combattant. Pourtant, c’est tout à fait possible, il suffit de monter un dossier prêt investissement locatif sans failles. Facile à dire, mais également facile à mettre en place, à condition de suivre les quelques conseils suivants.
La capacité d’apport qu’est-ce que c’est ?
La capacité d’apport se définit comme la capacité en liquidités à financer en totalité, ou en partie, l’achat d’un bien immobilier. Cette somme souvent conséquente permet d’obtenir des conditions de prêt plus avantageuses de la part de l’organisme prêteur. Cependant, pour un investissement locatif, il peut devenir inutile. En effet, dans cette situation, les revenus locatifs potentiels se substituent à cet apport. D’où la nécessité de présenter un dossier parfait.
Un investissement immobilier sans apport doit être un investissement cohérent
C’est le premier élément auquel vous devez attacher, définir un cadre budgétaire solide. Pour cela, votre investissement doit porter sur un logement avec une petite surface et bien localisé. Privilégiez les résidences étudiantes, beaucoup plus sûres et rentables qu’un appartement 3 pièces, par exemple. C’est un bon moyen de rassurer votre banquier, surtout si cette résidence se trouve dans une ville dynamique et jeune.
Posséder une capacité d’emprunt suffisante
Ensuite, le banquier définira votre taux d’endettement. Ce dernier ne doit pas dépasser 33% de vos revenus pour être jugé viable. Pour cette étape, vous devez donc justifier de revenus conséquents et réguliers sur plusieurs années, ainsi que d’une capacité d’épargne éprouvée. Ce sont tous ces éléments qui permettront de convaincre votre banque que vous êtes un candidat au prêt sérieux et déterminé.
Se renseigner sur les avantages fiscaux potentiels
Enfin, il faut savoir qu’avec un investissement sans apport vous pouvez tout de même bénéficier d’avantages fiscaux réels. Ainsi, si votre dossier est validé, l’emprunt contracté finance l’ensemble de l’opération, et donc également les frais de notaire. De même, si vous investissez dans le neuf, vous êtes exonéré de taxe foncière et pouvez bénéficier d’un plan de défiscalisation (dispositif Pinel). Des avantages non-négligeables.
Alors finalement, réaliser un investissement immobilier sans apport ou avec apport ?
Sans apport, votre taux de remboursement sera plus élevé, mais couvert par vos revenus locatifs. Avec apport, il sera plus bas mais le surplus sera imposé. Au vu du marché actuel du crédit immobilier (1,5%), c’est à vous de voir laquelle de ces solutions est la plus rentable.